作 者丨孔海丽唐婧

编 辑丨张伟贤

(资料图片仅供参考)

图 源丨图虫

你知道除了人需要养老金之外，住房也需要养老金吗？

据中国建设报6月27日消息，6月26日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹，在会见来访的中国银行党委书记、董事长葛海蛟一行时指出，要为人民群众建造好房子，提高住房品质，探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。

其中，“房屋养老金”的提法受到市场关注。什么是房屋养老金，该制度的探索进展如何？为何要探索建立房屋养老金制度？钱从哪来？

什么是房屋养老金制度？

房屋养老金是指住宅专项维修资金，是住宅共用部位和共用设施设备维修和正常使用的重要保障。

房屋的共用部位，是指承重结构部位(包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等)、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、楼内存车库等。共用设施设备是指共用的上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、公用天线、供电干线、共用照明、暖气干线、消防设施、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、室外停车场、游泳池、各类球场等。

“通俗来说，房屋在后续使用中需要有持续的资金进行维护，就类似有养老金一样可以对房屋进行全生命周期的维护。”易居研究院研究总监严跃进表示。

房屋养老金提出的背景，在于我国住房市场进入存量时代。中指研究院指出，当前我国存量住房数量多，且不少是2000年之前的老旧小区，部分房屋在结构、设备、安全性等方面存在着较大的隐患，但现有的住宅专项维修资金等资金难以满足房屋维修及改造的需求。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，目前，我国有大量房屋开始进入“中老年”，而且过去20年间，建房子的速度快，难免存在质量的问题，但在快速发展期被掩盖了。现在，房子质量问题、维护的问题开始显现，包括地下管线、房屋本体等。“但同时，我们既有的房屋养老金可能不足，比如很多小区物业维修基金不足，需要金融资源进一步支持。”李宇嘉说。

房子几乎是居民最大的财产，占到居民财富的60%-70%。未来，房屋的性能能不能维护好，关系到居民居住的舒适性，也关系到居民能否更好地适应老龄化时代的到来。

“与此同时，房屋维护得好，房价就能得到支撑，存量房贷的不良率也会保持在较低的水平。”李宇嘉认为，金融部门推进“房屋养老金制度”，也是为了更好地防范地产金融风险。

全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强此前对记者表示，目前我国存量住房维修主要依靠住宅专项维修资金或业主自筹资金进行。单个住宅小区，归集资金规模一般仅为600-900万元甚至更低。随着房屋及其附属设施设备日益老化，维修资金需求逐年增加，一些住宅小区的维修资金正快速减少甚至枯竭。现有的住宅专项维修资金远远满足不了房屋“应修尽修”的需求，地方财政支出的压力也很大。

“我国尚未出台房屋定期检测制度和强制检测规范，由产权人承担的房屋维修养护和安全检测义务难以落实，房屋安全防范和风险控制存在制度空白。通过建立房屋养老金制度，可以为房屋安全管理体系的建立和运转提供资金保障，更好地履行政府房屋公共安全职责。”柴强认为当前建立房屋养老金制度很有必要。

钱从哪儿来？

今年全国两会期间，至少有三位人大代表或政协委员带来了与建立房屋养老金制度有关的建议或提案。

南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议，房屋养老金应实行分类管理，由公共账户和个人账户两部分组成。

其中，公共账户资金来源主要是土地出让金、维修资金增值收益结余、老旧小区改造资金、三供一业移交应归集的资金、城市物业管理奖补资金等等，遵循“政府主导、专业运作，统筹使用、专款专用”的原则，坚持“收支两条线”的管理理念，主要用于房屋日常强制体检、购买房屋安全综合保险等公共服务。

个人账户是指住宅专项维修资金账户，按照专项维修资金管理有关法律、法规的规定进行管理，主要用于保修期满后住宅共用部位和共用设施设备维修和更新改造。

“同时，加强资金的保值增值。目前，我国住宅专项维修资金的平均年收益率约为2%，处于较低的收益率水平。可以通过制度引导或法律规定的途径，吸收社保基金投资运营管理经验，按照安全性、收益性和长期性原则，委托专业机构投资运营房屋养老金存量资金，提高房屋养老金增值收益水平。”佘才高如是表示。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强提议，可以每年从当年土地出让收入(地价款)或净收益(出让收入减去出让成本)中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。因为土地出让收入主要“来自于房”，在供应房地产开发用地时一次性收取了地价款或土地出让金，特别是土地增值收益实际上主要“取之于房”，而且通过招拍挂出让方式使得地价在房价中的占比过高，挤占了保障房屋建设质量和维修更新的必要费用。

今年以来，建立房屋养老金制度被多次提及。4月，全国自建房安全专项整治工作电视电话会议召开，提出“积极推进房屋养老金、房屋定期体检、房屋质量保险‘三项制度’试点”；5月，住建部到江苏省等地调研房屋养老金制度建设工作并召开座谈会。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，本次住建部部长倪虹再次强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障”，或表明房屋养老金制度建设及试点或将加速推行，有利于更好地解决老旧小区改造的资金问题，提高居民的居住品质和生活环境。

“房屋养老金制度或将创造新的商业机会，物业公司、中介机构、保险机构、金融机构和建筑企业等都应该予以关注，积极在这个领域做好研究工作，以更好开展相关业务内容。”严跃进补充说。

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本期编辑江佩佩实习生章宝怡

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